1. Na czym polega umowa pośrednictwa?

Działalność pośrednika nieruchomości uregulowana jest w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami. Według tej ustawy pośrednik w obrocie nieruchomościami świadczy swoje usługi, czyli zawodowo wykonuje czynności zmierzające do zawarcia przez inne osoby umów:

a) nabycia lub zbycia praw do nieruchomości,   

b) nabycia lub zbycia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego lub prawa do    domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej

c) najmu lub dzierżawy nieruchomości,

d) innych niż określone w ppkt. a-c, mających za przedmiot prawa do nieruchomości lub ich części

Zgodnie z art.180 ust.4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zakres czynności pośrednika określa umowa pośrednictwa. Są to z reguły czynności jednorazowe, ale dotyczące różnych stosunków związanych z obrotem, dlatego ustawa odstępuje od szczegółowej regulacji treści umowy pośrednictwa, pozostawiając tę kwestię swobodnej decyzji kontrahentów. Niewątpliwie, są to czynności polegające na promocji i reklamie nieruchomości we wszelkich mediach, okazywaniu nieruchomości, pomocy w zgromadzeniu dokumentów niezbędnych do zawarcia kontraktu, skojarzeniu stron transakcji, umówieniu notariusza, pomocy przy wyborze kredytu hipotecznego czy informowaniu Klienta o efektach pracy. Należy podkreślić, że pośrednictwo w obrocie nieruchomościami wykonywać może tylko osoba posiadająca licencję zawodową nadawaną przez Ministra Infrastruktury. Dlatego też jedną ze stron umowy pośrednictwa jest pośrednik wpisany do odpowiedniego rejestru. Ustawa o gospodarce nieruchomościami zastrzega dla umowy pośrednictwa wymóg jej sporządzenia w formie pisemnej pod rygorem nieważności. W razie jej niezachowania przyjmuje się bowiem, że oświadczenia woli nie zostały złożone i tym samym nie zawiązał się węzeł prawny pośrednictwa.

2. Jakie są rodzaje umów pośrednictwa?

Praktyka obrotu nieruchomościami doprowadziła do wykształcenia się dwóch rodzajów umów pośrednictwa:

  • umowa „otwarta”
  • umowa „na wyłączność” (zamknięta)

Różniący obie umowy element wyłączności znacząco wpływa na charakter współpracy, prawa i obowiązki stron, a także zaangażowanie pośrednika. Zarówno umowa otwarta jak i na wyłączność może być zawarta na określony termin bądź bezterminowo. 

Umowa otwarta

Istotą umowy „otwartej” jest możliwość zawarcia takiej umowy z wieloma pośrednikami równocześnie nie mając wpływu na to kto i w jaki sposób szuka kontrahenta. W umowie „otwartej” pośrednik zobowiązuje się do wykonywania czynności pośrednictwa a zamawiający zobowiązuje się do zapłaty wynagrodzenia w wypadku dojścia do transakcji na skutek podjętych przez konkretnego pośrednika czynności. Przy takiej umowie tylko pozornie zwiększa się skuteczność sprzedaży nieruchomości. Podstawową wadą takiej umowy jest fakt, że pośrednicy nie angażują się w pełni finansowo i czasowo w realizację takiego zlecenia, ponieważ nie mają pewności czy nawet dochowując najwyższych starań i zaangażowania nieruchomość nie zostanie sprzedana przez innego pośrednika lub samego właściciela. W takim przypadku ich nakłady finansowe i poświęcony czas ofercie pozostaną bez wynagrodzenia. Umowa otwarta i pozorna korzyść z niej wynikająca, tj. możliwość równoległej współpracy z wieloma pośrednikami jest niwelowana poprzez praktykę pośredników przedstawiania oferty w sposób bardziej anonimowy. Pośrednicy w obawie przed pozbawieniem się możliwości otrzymania wynagrodzenia ukrywają lokalizację nieruchomości do momentu przekazania go w formie pisemnej Klientowi. Taka sytuacja w dużym stopniu utrudnia skuteczną promocję, np. przez Internet, ogłoszenia prasowe, informacje telefoniczne, prezentacje multimedialne rozsyłane do potencjalnych Klientów. Umowa na wyłączność 

Umowa na wyłączność (zamknięta)

Umowa na wyłączność przyznaje pośrednikowi wyłączne prawo do oferowania danej nieruchomości. W takim przypadku Klient nie może powierzyć dokonania transakcji innym pośrednikom. Skojarzenie stron transakcji należy wyłącznie do jednego pośrednika. Aby umowa mogła być uznana za zawartą z prawem wyłączności, musi zawierać w tym przedmiocie postanowienie.
W praktyce umowa na wyłączność jest korzystniejsza dla obydwu stron. Z jednej strony nakłada na pośrednika obowiązek szczególnej aktywności co sprawia, że zainteresowany Klient szybciej dokona transakcji. Z drugiej strony pośrednik ma gwarancję, że jego zaangażowanie będzie wynagrodzone zgodnie z umową pośrednictwa. Pośrednik ma prawo do prowizji zawsze jeżeli w czasie trwania umowy pośrednictwa zostanie zawarta transakcja.
Pośrednik mający wyłączność na ofertę może bez obaw bardzo szeroko reklamować daną nieruchomość i to zarówno w systemie wielokrotnego oferowania, jak i przesyłając ofertę do innych współpracujących pośredników z dokładnym adresem nieruchomości. Dzięki podpisaniu umowy na wyłączność, istnieje możliwość otwartego oglądania nieruchomości czy nawet spotkań z właścicielem bez ryzyka, że firma pośrednictwa zostanie pominięta przy finalizowaniu transakcji.
Ta sama sytuacja występuje, gdy poszukujecie Państwo nieruchomości. Pośrednik nie ogranicza się wtedy do zaoferowania własnych obiektów, ale aktywnie szuka pożądanej nieruchomości na całym rynku tzn. u innych pośredników, na internetowych platformach ogłoszeniowych, na przetargach i licytacjach, w gazetach i czasopismach oraz wśród ofert prywatnych.
Umowa na wyłączność znacznie przyśpiesza obrót nieruchomościami oraz zapewnia komfort Klientom, którzy nie angażują swojego czasu na kontakt z wieloma pośrednikami.
Umowę na wyłączność można podpisać na czas określony albo bezterminowo. Należy jednak zaznaczyć, że w przypadku umowy podpisanej na czas określony, gdy strony skojarzone przez pośrednika doprowadzą do sfinalizowania transakcji po wygaśnięciu umowy, to pośrednik zgodnie z umową ma prawo do swojej prowizji.

Korzyści płynące z zawarcia z nami umowy na wyłączność: 

- Kontaktujecie się Państwo wyłącznie z naszą Agencją Nieruchomości, co znacząco oszczędza Państwa czas. 

- Nasz Klient nie musi podpisywać umów z wieloma pośrednikami, aby zwiększyć szansę szybszej transakcji. Nasza Agencja przekazuje Państwa ofertę do współpracujących z nami pośrednikami (system wielokrotnego oferowania) co znacznie zwiększa jej upublicznienie i sprzedaż (ew. zakup lub wynajem) Państwa nieruchomości. 

- W przypadku zaistnienia konieczności wprowadzenia zmian do oferty (np. cena) bądź umowy Klient dokonuje ich tylko w jednym biurze. 

- Podpisanie umowy na wyłączność pozwala na ścisłą współpracę z pośrednikiem, który może reklamować nieruchomość w sposób otwarty, bez ukrywania adresu, używając w reklamie zdjęć i szczegółowych danych o nieruchomości. 

- Oszczędzacie Państwo swój czas. Pośrednik ustala z innymi biurami terminy prezentacji nieruchomości. Dzięki czemu nasz Klient nie musi organizować harmonogramu spotkań. Ustala on jedynie ramy czasowe, a pośrednik ustala grafik spotkań, który Klient dostaje gotowy do akceptacji.

- Podpisując jedną umowę na wyłączność jesteście Państwo zobowiązani do zapłaty prowizji tylko jednemu pośrednikowi i nie ryzykujecie, że kolejne Agencje Nieruchomości upomną się o wynagrodzenie za pracę włożoną w promocję oferty.

Z naszej strony polecamy Państwu umowę na wyłączność, która daje gwarancję szybszego dokonania transakcji. Ostateczna decyzja co do formy umowy należy jednak do Państwa. My bez względu na rodzaj podpisanej umowy pośrednictwa w pełni zaangażujemy się w skuteczne sfinalizowanie oczekiwanej przez Państwa umowy!

3. Jakie dokumenty należy przynieść do pośrednika?

Aby zapewnić skuteczność prawną transakcji oraz poczucie bezpieczeństwa kontrahentów rzetelny pośrednik wymaga od właściciela kompletu dokumentów potwierdzających stan prawny zgłaszanej nieruchomości.
Osoba zgłaszająca się do pośrednika powinna na wstępie udokumentować swoją tożsamość. Bez wątpienia dokumentem, potwierdzającym tożsamość zgłaszającego się do Agencji właściciela, jest dowód osobisty. Jeśli działa on w imieniu osoby prawnej (np. spółki z o.o, fundacji czy stowarzyszenia) koniecznym będzie przedłożenie odpisu z KRS, na podstawie którego pośrednik ustali, czy osoba zgłaszająca się do Agencji jest rzeczywiście uprawniona do reprezentowania danego podmiotu.
Następnie każdy właściciel bądź reprezentant powinien przedstawić dokumenty dotyczące stanu prawnego i faktycznego nieruchomości. Podstawowym dokumentem określającym stan prawny nieruchomości jest Księga Wieczysta. Jest to dokument prowadzony dla nieruchomości, w którym odnotowywane są wszelkie zmiany prawne: zmiana właściciela, hipoteki czy obciążenia. Odpis Księgi Wieczystej uzyskuje się w Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości, chyba że jest już Księgą „zmigrowaną”. Migracja Ksiąg Wieczystych jest aktualnie wprowadzanym nowym i dogodnym systemem polegającym na przeniesieniu treści wszystkich Ksiąg Wieczystych do jednego, usystematyzowanego zbioru informatycznego (Centralna Baza Danych Ksiąg Wieczystych). Wówczas wystarczy udać się do Sądu Rejonowego, w którym jest dostęp do Bazy, niekoniecznie w miejscu położenia nieruchomości i uiszczając opłatę w kwocie 30 zł, złożyć wniosek o wydanie odpisu księgi wieczystej. W takim przypadku odpis Księgi Wieczystej zostanie Państwu wydany „od ręki”. Jeżeli posiadamy Księgę Wieczystą jeszcze „niezmigrowaną” należy się liczyć z kilkutygodniowym okresem oczekiwania na jej odpis.
Kolejnym ważnym dokumentem opisującym stan faktyczny i prawny jest wypis z rejestru gruntów i budynków, który właściciel nieruchomości może uzyskać w Starostwie Powiatowym (Urzędzie Miasta) właściwym dla położenia nieruchomości. Wypis ten jest dokumentem, który opisuje nieruchomość, a więc jej właściciela, położenie, obszar, oraz obręb ewidencyjny w jakim dana nieruchomość się znajduje.
W przypadku działek i gruntów bardzo istotne jest przeznaczenie terenu warunkujące przyszły proces inwestycyjny. Przeznaczenie gruntu pośrednik sprawdzi, uzyskując od właściciela wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (jeżeli dana gmina go uchwaliła) lub (w przypadku braku planu) decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Wypis taki uzyskamy za opłatą w Urzędzie Gminy lub Miasta właściwym dla położenia nieruchomości.
Równie istotnym dokumentem stwierdzającym prawo do rozporządzania nieruchomością jest tytuł prawny (notarialna umowa sprzedaży, darowizny, zamiany) na mocy którego uzyskaliśmy prawo własności. Podobny skutek nabycia własności może wynikać z prawomocnego postanowienia Sądu (np. w postępowaniu spadkowym).

W zależności od rodzaju nieruchomości będącej przedmiotem oferty należy posiadać następujące dokumenty:

Sprzedaż mieszkania stanowiącego spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu: - zaświadczenie ze spółdzielni o przydziale mieszkania lub odpis z Księgi Wieczystej w przypadku założonej Księgi Wieczystej,
- dowody osobiste właścicieli,
- zaświadczenie o braku zaległości czynszowych,
- akt notarialny lub inny akt nabycia nieruchomości.

Sprzedaż mieszkania, domu lub lokalu stanowiącego odrębną własność nieruchomości:
- odpis z Księgi Wieczystej,
- dowody osobiste właścicieli,
- akt notarialny lub inny akt nabycia nieruchomości,
- wypis z rejestru gruntów i budynków,

Sprzedaż domu w trakcie budowy:
- odpis z Księgi Wieczystej,
- akt notarialny lub inny akt nabycia nieruchomości gruntowej,
- pozwolenie na budowę,
- dziennik budowy,
- dokumentacja techniczna budynku - projekt,
- dowody osobiste właścicieli,
- mapka geodezyjna,

Sprzedaż nieruchomości gruntowej:
- odpis z Księgi Wieczystej,
- mapka geodezyjna,
- zaświadczenie o przeznaczeniu działki w planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego miasta lub gminy,
- wypis z rejestru gruntów,
- akt notarialny lub inny akt własności,
- dowody osobiste właścicieli,

Oddanie w najem nieruchomości:
- odpis z Księgi Wieczystej,
- dowody osobiste właścicieli,
- akt notarialny lub inny akt nabycia nieruchomości,
- wypis z rejestru gruntów i budynków.

4. Dlaczego warto skorzystać z naszych usług?

Transakcje na rynku nieruchomości opiewają na duże kwoty i wymagają znajomości określonych procedur prawnych. To sprawia, że samodzielne działania w tej mierze mogą być obarczone dużym ryzykiem.
NS Nieruchomości  dysponując odpowiednim przygotowaniem teoretycznym i praktycznym pomoże Państwu szybko i skutecznie dokonać korzystnej transakcji. Jesteśmy wyspecjalizowaną firmą, działająca na podstawie udzielonej przez Ministra Infrastruktury licencji zawodowej zgodnie z obowiązującym prawem. Korzystając z naszych usług uzyskujecie Państwo dostęp do naszej wiedzy, doświadczenia i cennych informacji.
Prowadzimy agresywną politykę reklamową. Nasze oferty umieszczamy na wielu nośnikach przekazu: prasie, Internecie, mediach lokalnych. Nasze Biuro udostępnia swoje oferty innym Biurom współpracującym, co pomaga w szybszym dokonaniu transakcji.
Naszym Klientom oferujemy kompleksową obsługę dzięki czemu oszczędzają swój cenny czas. Jako Państwa pośrednik znajdziemy kontrahenta, przedstawimy ofertę, pomożemy w negocjacjach, sporządzimy projekty umów, doradzimy rozwiązania prawne i finansowe. Sprawdzimy dokumenty dotyczące nieruchomości, dzięki czemu nasz Klient ma pewność, że transakcja zostanie poprowadzona w sposób bezpieczny.
Nasza Agencja Nieruchomości posiada ubezpieczenie OC każdej dokonywanej transakcji. Pamiętajcie Państwo, że Agencja Nieruchomości posiadając ubezpieczenie od odpowiedzialności zawodowej dysponuje realnym narzędziem pokrycia ewentualnych strat. Natomiast jeżeli sami Państwo popełnicie błąd ponosicie konsekwencje prawno-finansowe nie rzadko dorobkiem swojego życia. Dlatego nie warto ryzykować - warto skorzystać z naszych usług.

5. Jak wypromujemy Państwa ofertę?

  • w momencie oględzin nieruchomości zrobimy serię cyfrowych zdjęć, szczegółowo wypełnimy kartę opisu nieruchomości, dzięki czemu sporządzimy profesjonalną ofertę sprzedaży nieruchomości.

  • wprowadzimy ofertę do systemu wielokrotnego oferowania - jest to system dzięki któremu Państwa oferta będzie widoczna we wszystkich profesjonalnych biurach pośrednictwa z którymi współpracujemy

  • wykorzystamy naszą bazę Klientów poszukujących - w momencie wprowadzenia Państwa oferty na naszą stronę internetową, automatycznie zostają rozesłane maile do potencjalnych nabywców, dla których Państwa oferta spełnia preferowane wymagania

  • wprowadzimy ofertę do wielu najpopularniejszych serwisów internetowych, a przede wszystkim: www.gratka.pl, www.otodom.pl, www.allegro.pl, bialystokonline.pl, regiodom.pl, oferty.nrt,  domy.pl, itp.

  • opracujemy reklamę dla prasy branżowej i lokalnej – Państwa oferta ukaże się przede wszystkim w najbardziej poczytnych pismach branżowych oraz prasie lokalnej

  • na życzenie Klienta, możemy wykonać dodatkowe usługi marketingowe, np.: umieścić stand reklamowy, zawiesić baner, wydrukować ulotkę informacyjną, zorganizować "drzwi otwarte nieruchomości", zorganizować sprzedaż w systemie aukcyjnym.